近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(y国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人è)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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