5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给(gě生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写i)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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