一线城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)取消(xiāo)二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)的消息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为什(shén)么这么重要？首先(xiān)二(èr)手房指导价(jià)被称为(wèi)“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这(zhè)条政策的城市，最后深圳是房价前(qián)三(sān)的核心城(chéng)市(shì)。所以，深圳的一举一(yī)动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房(fáng)指导价如(rú)果取消，首先有利于(yú)深圳二手房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利于全国楼(lóu)市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯(fēng)传“二手房指导(dǎo)价”正式(shì)结束。传言称：二手房贷款不(bù)按官方参考价(jià)（指导价），银行核(hé)定(dìng)房价以网签(qiān)备案(àn)价和评估价(jià)孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价真(zhēn)正变成了“参考价(jià)”。

　　目前(qián)没(méi)有(yǒu)看(kàn)到官方文件。据证(zhèng)券(quàn)时报21日(rì)消息，目前深圳多家(jiā)大行表(biǎo)示“尚未接到正式通(tōng)知，目(mù)前(qián)仍(réng)按参(cān)考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监严(yán)跃(yuè)进认为，本次政(zhèng)策大(dà)概率为真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域按照新的规则(zé)进(jìn)行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是(shì)不用发文件的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房(fáng)指导价横(héng)空出世(shì)。当时，深圳一(yī)口气公布了(le)全(quán)市3595个小区(qū)的参(cān)考价，很多南山(shān)、福田(tián)、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银(yín)行只能按(àn)照指导价(jià)来计算首付、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当时(shí)大家还不觉(jué)得厉害，但经(jīng)历(lì)了这(zhè)两(liǎng)年的痛苦，才深(shēn)知为(wèi)啥(shá)叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七折(zhé)即700万，那么(me)首付3成210万，加上需要全款支付的(de)部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了(le)（多给210万首(shǒu)付(fù)）。这直接让大批量买家，失去了(le)购房能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自(zì)深(shēn)圳(zhèn)推(tuī)行二手房参考价以(yǐ)后，东莞(guǎn)、宁波、成都(dōu)、三亚(yà)、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进。事实(shí)也确实证明了，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的(de)统计(jì)，实施二手房指导价的(de)10个城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国70个大中城市房价(jià)只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其他(tā)的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手房指导价出台(tái)当年，深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续(xù)腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手(shǒu)房指导价发布当月相比，如今二(èr)手房挂牌价(jià)低于及接近参考价的房源(yuán)占比大幅(fú)增加。2023年(nián)一(yī)季度，深圳各区二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参考(kǎo)价(jià)。

　　只有(yǒu)真实经历(lì)其中的人，才能深切(qiè)的感(gǎn)知(zhī)其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三年前(qián)高杠杆买了(le)2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果案例属实，买(mǎi)家(jiā)的实际(jì)购房成(chéng)本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万(wàn)/平(píng)，叠加这三年的房贷和(hé)持有成本(běn)，差不多亏损超(chāo)千万。

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　　深圳一(yī)大批(pī)人这两年感受到了(le)太(tài)多(duō)“心酸”。二(èr)手房成交(jiāo)量创(chuàng)下(xià)多年新低，学区房神(shén)话不再(zài)，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下(xià)，2022年以来(lái)，实施了(le)二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续(xù)低调退出，目前只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最(zuì)后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山区(qū)试(shì)点多子(zi)女家庭(tíng)和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家庭在(zài)新房计分制度政(zhèng)策上的(de)支持(chí)。

　　从最新公布的(de)3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售价格(gé)变动(dòng)情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二(èr)手(shǒu)房价(jià)格仍(réng)然是(shì)同比去年依(yī)然是下降的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经同比增长了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南(nán)京(jīng)、合肥(féi)等城市价格都是(shì)同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能(néng)不(bù)急吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能更(gèng)急。3月份，两部门联(lián)合发文(wén)，全(quán)面推动二(èr)手(shǒu)房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评的(de)新政。对于(yú)激活二手房交易，具有定海(hǎi)神针般(bān)的作(zuò)用。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回(huí)归到常识，从字(zì)面(miàn)理解(jiě)一下这(zhè)两(liǎng)个词，意(yì)思就是——顶梁(liáng)柱如果(guǒ)不行了，上面不(bù)就塌(tā)了嘛(ma)？压舱石(shí)如果压不(bù)住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一(yī)大波正(zhèng)在路上(shàng)...

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