导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(ré奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒n)口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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