导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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