5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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