5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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