文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　一滴水多少ml 一滴水多少克ong>二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(一滴水多少ml 一滴水多少克huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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