5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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