文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年一方水等于多少升，一方水等于多少升水(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(chán一方水等于多少升，一方水等于多少升水g)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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