导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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