5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(手机扩展内存是什么意思bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展手机扩展内存是什么意思的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 手机扩展内存是什么意思