文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有钟南山为什么被说成钟百亿着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的(d钟南山为什么被说成钟百亿e)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

钟南山为什么被说成钟百亿　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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