万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中姜子牙活了多少岁国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(姜子牙活了多少岁zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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