“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者(zhě)的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到(dào)了底部，再往下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒(xǐng)，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需(xū)要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年(nián)房(fáng)地产的开发(fā)资(zī)金(jīn)来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的(de)信贷(dài)倾向是(shì)不太(tài)愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销售(shòu)。但(dàn)今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要(yào)还是(shì)那(nà)些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业(yè)出(chū)现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是(shì)融(róng)资等各个方(fāng)面都非(fēi)常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资本(běn)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本优势(shì)，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；这些都是(shì)我(wǒ)们(men)看重的(de)一家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三(sān)道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化俄罗斯是资本主义还是社会主义的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理(lǐ)发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控(kòng)股(gǔ)等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得(dé)上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一(yī)。与此(cǐ)同时，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会(huì)有更多(duō)的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合(hé)“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在一(yī)线城(chéng)市，另(lìng)外一(yī)半也主要集(jí)中在强(qiáng)二线和二线城市(shì)；另一方面，它的(de)扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率扩(kuò俄罗斯是资本主义还是社会主义)张得太(tài)快，但未来的两年(nián)市(shì)场没有想象得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡(héng)量一(yī)家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房(fáng)企的(de)净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一个(gè)比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净(jìng)负债率(lǜ)持续(xù)居高不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最(zuì)后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现上，国(guó)央企确(què)实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意(yì)味着(zhe)，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司的几只产品合(hé)计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时(shí)间，房(fáng)地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根(gēn)杭(háng)州(zhōu)的战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点(diǎn)移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而(ér)下(xià)游应用行业主要(yào)包(bāo)括(kuò)中介(jiè)服务(wù)、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足(zú)导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为(wèi)居民保有(yǒu)的(de)住(zhù)房规(guī)模(mó)越来越大，随着时间的(de)增加，内(nèi)装更新的需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目(mù)前(qián)暂(zàn)居前两位的(de)都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安(ān)娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在(zài)月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基(jī)础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的(de)十(shí)大流(liú)通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年(nián)内表现最(zuì)好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季报(bào)中他管理的(de)广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全(quán)部(bù)三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市(shì)，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的(de)大部分项目(mù)到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始是挣钱(qián)的(de)，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人(rén)员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务(wù)没有特别好，客(kè)户没有那么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它(tā)的定(dìng)位(wèi)和比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 俄罗斯是资本主义还是社会主义