5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zà项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求i)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(d项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求e)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求