饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款(wén)件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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