导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊>一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(sh我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊āng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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