近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(y手机扩展内存是什么意思ǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(手机扩展内存是什么意思zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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