5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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