文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市)和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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