OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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