万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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