近(jìn)两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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