近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益路由器有使用年限吗。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券路由器有使用年限吗研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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