OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)均码一般是什么码，均码一般是什么码数江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引均码一般是什么码，均码一般是什么码数起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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