文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大一滴水多少ml 一滴水多少克(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“一滴水多少ml 一滴水多少克中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 一滴水多少ml 一滴水多少克