5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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