5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15一个立一个羽念什么字门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后一个立一个羽念什么字的逻(luó)辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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