OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此科长相当于什么级别？前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦科长相当于什么级别？(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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