5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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