文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(n100块钱值多少美元，100美元是几百元钱ián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂(100块钱值多少美元，100美元是几百元钱làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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