近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(z语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么hài)券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nè语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么i)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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