万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

35c到底有多大，35c是多少　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这35c到底有多大，35c是多少与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独35c到底有多大，35c是多少(dú)善其身(shēn)？

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