万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(pí比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁ng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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