5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎn苏三起解的故事，苏三起解的故事简介: #ff0000; line-height: 24px;'>苏三起解的故事，苏三起解的故事简介g)只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè苏三起解的故事，苏三起解的故事简介)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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