近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思p>

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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