OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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