文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(z夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭hōng)国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(ku夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭ǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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