5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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