近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠hòu)基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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