近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念