5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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