文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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