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花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗

花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽平团队  

  导读

  是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”,不(bù)足(zú)一个月时间,已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态,试(shì)点现房销售。

  1、是该取消商品房预售制了,用你(nǐ)的钱,建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子,还烂(làn)尾了,这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房,没钱没实力的(de)别(bié)建了(le),不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会,这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势,也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时,全国缺(quē)房(fáng)子,开(kāi)发商(shāng)缺钱,预售制是权宜之计(jì),现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1,从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代,对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了,该取消(xiāo)了,改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱,一手交房(fáng),天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活,兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì),长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事,中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn),跨过这道关,解好这道世(shì)界难(nán)题。

  2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售?大家想(xiǎng)想,绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货,预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度,购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看,预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平,比如,交房等待期一般为两(liǎng)年(nián),在此期间(jiān),购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息,还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn),预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张,若遇到(dào)下(xià)行周期(qī),会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制,改为现房销售(shòu),这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展,一举(jǔ)多(duō)得(dé),谋划长远。

  3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度?预售制度怎么来的?国外什么情况?简(jiǎn)单科普一(yī)下:商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港,俗称卖楼(lóu)花,卖(mài)期房,是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改,由(yóu)于商品房(fáng)短缺,房企缺资金,借鉴中国香港,引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí),当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是,重点(diǎn)来了!发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施,开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售,买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款,而(ér花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以,预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de),如果(guǒ)没有这些保障措施,一定会触(chù)发风险,对购房民(mín)众不公平,所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度,以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性,现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代,取消预售制度有助于降负债降杠杆,不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会,当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活,只(zhǐ)要坚持市场化改革,中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí),让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng),安居乐(lè)业。

  4、简单讲,如果取消预售制(zhì),改为现房销(xiāo)售,开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段,而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信,这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保障,这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量,实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善,是以客户为中(zhōng)心,房地产也(yě)不能例外(wài),老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事,烂尾毁三(sān)代,好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度,取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下,取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

  作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时,对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。(参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》)  

  目录

  1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

  1.1 起(qǐ)源:分层销售+“按揭”,霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

  1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少,引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì),形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

  1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程,但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

  2 国际经验

  2.1 美国:交付前预售资金(jīn)第三方全程监管,交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

  2.2 德(dé)国:可零首付购(gòu)房,提供(gōng)期房烂尾险

  2.3 英(yīng)国:10%定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制,55%-80%房款交房时(shí)支付(fù)

  2.4 日本(běn):为规范期房交易立法(fǎ),设置期房预付款保全措施

  2.5 新加坡(pō):买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn),享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

  3 启示

  正文(wén)

  1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

  1.1 起源:分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”,霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

  二十世纪五十年代在中国(guó)香港,楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式,但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí),分层销售孕育而生。20世纪50年代,中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度,许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅,住房的需求是(shì)相当高(gāo),不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位,需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì),但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí),不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式,如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi),即“分(fēn)契”,然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行,购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加,开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

  在(zài)分层出售的基础上,将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu),霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司,凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验,对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解,在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后,除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū),上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外,“卖楼花”是另外一(yī)个亮点,即(jí)先收(shōu)取买家的订金,采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì),等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时,收齐买家的钱,买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力,加速了房屋的建造和销售,也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题,降低投资风险(xiǎn),在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色,纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé),“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题,使房市发(fā)展进入新阶段。

  预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣,但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况,但监管部门不断完善、规(guī)范化,建立(lì)健全的(de)监管机制,促进市(shì)场健康发展。例如,1960年,位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工,出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu),中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管,即要求开发商(shāng)在(zài)预售前,确保地价(jià)款已经全部支付(fù),还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成,资(zī)金需放入律师(shī)所托管,支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假,套取(qǔ)监管账户(hù)资金,中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(监(jiān)管账(zhàng)户(hù))、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制,且(qiě)银行的责任上升,如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng),银行将成最大(dà)风险方(fāng),后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn),出(chū)现“烂尾”的现象较少。

  1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少,引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì),形成“中国内地版预售制”

  二十(shí)世纪九十年代,中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题,引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái),中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业,强调(diào)基础建设,这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程,唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题,才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ),统一(yī)分配,以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度,住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢,福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题,因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大,而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商,商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境,此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起,中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù),先后出台(tái)多项文件,大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如,1998年,国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé),加快住房建设的通知》文件,决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配,逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制,从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制,允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房,解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题,开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发,形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式,住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化,中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策,支持购房者,极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

  引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后,经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力,加快城镇住房建设。具(jù)体来说,是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者,由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港,在中(zhōng)国内地实践过程中,商品房(fáng)预售(shòu)流程为:房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中,购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款,并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn),换言之,房屋未建成(chéng),开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款,这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言,预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

  1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程,但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

  作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì),预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期,同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应,推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用,不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求,也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平,中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区,从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居,住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步,数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái),城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年,城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人,43年间增长4.4倍;1981-2020年(nián),全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里,增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告:2021》测算,1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平,城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米,城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套,套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式,2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63%,而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平,比(bǐ)重上升至87%。

  是该取消预售制了(le):问题及建议

  预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣,行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián),房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng),累(lèi)计上涨8.2倍,年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6%。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元,累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi),年复合(hé)增速17.8%。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元,累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi),年复合增速(sù)12.1%、21%。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展,房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起,队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年,房地产企业数量达9.8万个(gè),比1998年的2.4万个增长(花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗zhǎng)3.1倍(bèi)。

  二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

  1)从经济(jì)增长渠道,房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng),高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2%(完(wán)全贡献),其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3%(直(zhí)接贡献),房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9%(间接贡献),其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

  2)从投资渠道,2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5%,其中,房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3%。

  3)从金融渠道,从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn),2021年12月为(wèi)27.07%,如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù),占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看,2021年12月占比为18.76%。如果房企大面积违约(yuē),将导致银行不良率大幅上升。

  4)从居民(mín)财富效应渠(qú)道,根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》,2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元,大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看,2020年中国为(wèi)66.6%,高(gāo)于美国的27%、日本(běn)的37%、英(yīng)国的49%、法(fǎ)国的(de)56%、德(dé)国的64%。中国住房市值与花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗股债房市值的比例较高,主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高,以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟,直接(jiē)融资比例较低,股票、债券市值(zhí)较低,居民(mín)投资渠道缺乏。

  是该取消预售制了:问(wèn)题及建议

  不(bù)可否认,预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在,当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

  从个人层(céng)面看,绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货,预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度,购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú),交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián),在此期间,购房(fáng)者不仅承担银行利息,还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外(wài),购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系,如果开(kāi)发商发(fā)生违约,购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力,但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还,因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

  从行业层面看,预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张,资金若遇到下(xià)行(xíng)周期,会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn),进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

  从(cóng)金融层(céng)面看,银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方,一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善,出现资金链断(duàn)裂等一系列问题,导致“烂尾”等情况,而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng),已经从银行(xíng)获得(dé)房款,如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等,则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān),银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

  从监管角度看(kàn),购房者的预售监管资金(jīn)去哪了?楼盘“烂尾”,归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”,即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建设,商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法,由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定,各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如,太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40%左(zuǒ)右,郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是,不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用,导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期,月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么(me),监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的?实际上(shàng),在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下,抽调预售款监管账户资金,是行业“潜规则”。比如工程总承包方,以工程建设名义,获得监管账户拨(bō)付资(zī)金,再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ),而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn),远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金,在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动,变相加杠(gāng)杆(gān),这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性,房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设,形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì),但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

  2 国际(jì)经验

  整体来说,国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点:

  1)预(yù)付款保(bǎo)护:对于购(gòu)房者预付资金,一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制,如(rú)英国、日本;

  2)预(yù)付款比重(zhòng):要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低,绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付;

  3)预付款支(zhī)付方式:预付款一般以定金方(fāng)式支付,或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付,或(huò)二者结合;

  4)按揭贷款(kuǎn)方式:一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款,一是按工程进度付款,按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放,购房(fáng)者开(kāi)始月供;二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款;

  5)房(fáng)屋烂尾(wěi)保护:为预售商品房提供期房烂尾保险,在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时,保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益;

  6)房屋交付保(bǎo)护:房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式,一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后,开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī),通(tōng)常1-5年,保修期满(mǎn),购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

  是该取消预(yù)售(shòu)制了(le):问(wèn)题及建议(yì)

  2.1 美国:交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管,交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

  美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还,最低首付比例为(wèi)3.5%,交房(fáng)前仅支付首付,其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款,交付(fù)前资金由第三方全程监管,交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

  定金及首付环(huán)节,定金比例(lì)一般为房款的(de)1%-5%,首付比例最(zuì)低可低于3.5%,根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù),2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12%。

  余款支付方面,除(chú)定金或首(shǒu)付外,购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

  资金监管(guǎn)方面,美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金,购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi),购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回,且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行,银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款,由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì),银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng),通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

  是该取消(xiāo)预售制了:问题及建(jiàn)议

  2.2 德国:可零首付购(gòu)房,提供期房(fáng)烂尾险

  德(dé)国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房,房款按建造工期进度支(zhī)付,按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷,房贷(dài)利(lì)率采用固定利率,开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

  预售门槛方面,德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前,购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证,签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买,定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

  签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后,购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì),分别(bié)为房屋售价的(de)1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中,属于购房附加费。

  首付方面,德国(guó)没有规定最低首付比例,可零首付购房。

  余款方面,德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù),一般分7笔进行支付,具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō),支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng),支付比例可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方(fāng)面,购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài),房贷利(lì)率采用固定利率,银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款,每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限,期(qī)限结束后(hòu),购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

  保险方面,德国保险公司针对期房设计了两种保险,保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时,保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù),开发商破产,由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

  2.3 英国(guó):10%定金保险保护机制,55%-80%房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

  英国预售制设(shè)有10%定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì),交房前付(fù)款比例仅20%-45%,资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

  订立合同(tóng)前,买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师,负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié),各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

  定金方面(miàn),英国设(shè)置了10%定(dìng)金保(bǎo)险保护机制,当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时,购房(fáng)者(zhě)10%的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù),而超出10%的部分(fēn)较(jiào)难追回。

  首付方(fāng)面,首付比(bǐ)例通(tōng)常为10%-25%,首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

  余款支付环节,英国采取按工程进度付款的方式,但是交房前付款比例相对较低,一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5%-10%的款项,即交房前(qián)付款比例在20%-45%之间,剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

  交付环(huán)节,英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付,交付后(hòu)方可按揭还贷。

  资金监管(guǎn)环节,英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格,资金也由律师监管,在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中,由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师,卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商,即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口,有利于保障购房者资(zī)金安全。

  2.4 日本:为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法,设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

  日本期房交易(yì)立法,定金超5%或(huò)1000万日元时,开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”,交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20%,开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10%房(fáng)款,交房后按揭还款。

  立法方面,日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡,叠加法(fǎ)律空白(bái),社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍,为此,日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》,经多次修(xiū)订,目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

  定(dìng)金保护(hù)方面(miàn),根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》,对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5%或超1000万日元的部(bù)分(fēn),法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施?即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时,开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng),设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险,并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài),其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi),购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付,同时,开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn),一般约为房价(jià)的10%。

  房款(kuǎn)支(zhī)付环节,交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20%的定(dìng)金,签订购房合同后(hòu),购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款,但交房后才开始按揭贷款,除定金外(wài)的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

  2.5 新加坡:买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管,享1年保修期后付尾款

  新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75%房(fáng)款的订金,首付比例20%,余款按工(gōng)程进度支付,所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户,交房后满(mǎn)1年保修期后支付15%尾款。

  订金支付环节,新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制,即OTP,签订OTP后需支付(fù)5%房(fáng)款作为订金,OTP有效期14天(tiān),执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同,不(bù)执行OTP则退还3.75%的(de)房款。

  首付比例方面,签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu),购房(fáng)者(zhě)需支付15%的首付(fù)及(jí)印花税(shuì),同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

  余款支(zhī)付上,新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式,《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定,要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守,支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng),支(zhī)付比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款,月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加,未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

  资金监管方(fāng)面,购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户,账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu),购房者享受1年的房屋保修(xiū)期,此后购房者支付15%的尾(wěi)款(kuǎn)。

  3 启示

  一,短(duǎn)期来看,当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点,重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面,加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度,长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象,重点是(shì)保交楼保复工保民生,给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面,从现在起,对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业,加大(dà)支持力度,由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业,为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团,给予金融工具配(pèi)套(tào)。

  二,中期来看,应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性,兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节,建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制,如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段,保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节,鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù),为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节,建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制,充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节,引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构,或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管(guǎn),以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节,建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内,开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修,购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

  三,长期来看,取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn),98年房改时,全国缺房子,开发商(shāng)缺钱,预售(shòu)制是权宜之计(jì),现在全国套户(hù)比超过1,从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代,对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了,该取消了,改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn),取(qǔ)消预售制(zhì),改为现房销售,开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn),而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信,这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障,这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量,实现良(liáng)币驱逐劣币。

  

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