近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确(qu大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了è)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了