导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zà子集是什么意思，非空真子集是什么意思i)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)子集是什么意思，非空真子集是什么意思区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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