近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募RE两斤大概有多重参照物，2斤有多重？ITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7两斤大概有多重参照物，2斤有多重？只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 两斤大概有多重参照物，2斤有多重？