文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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