饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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