文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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